Kā HUD pretslīdēšanas noteikums aizsargā mājas pircējus

2003. Gada maijā ASV departaments Mājoklis un Pilsētas attīstība (HUD) izdeva a federālais regulējums kas paredzēts, lai aizsargātu potenciālos māju pircējus no potenciāli plēsonīgas kreditēšanas prakses, kas saistīta ar mājas hipotēku "pārvēršanu", ko apdrošinājusi Federālā mājokļu pārvalde (FHA).

Pateicoties noteikumam, māju pircēji var “justies pārliecināti, ka ir pasargāti no negodīgas prakses”, sacīja toreizējais HUD sekretārs Mels Martinezs. "Šis galīgais noteikums ir būtisks solis mūsu centienos novērst plēsonīgu kreditēšanas praksi," viņš teica paziņojumā presei.

Būtībā “uzsist” ir veids Nekustamais īpašums ieguldījumu stratēģija, kurā ieguldītājs pērk mājas vai īpašumu ar nolūku tos tālāk pārdot, lai gūtu peļņu. Investora peļņu rada paaugstinātas nākotnes pārdošanas cenas, kas rodas pieaugošā mājokļu tirgus, nekustamā īpašuma renovācijas un kapitāla uzlabojumu vai abu šo pasākumu rezultātā. Investori, kuri izmanto mainīgo stratēģiju, riskē ar finanšu zaudējumiem cenu pazemināšanās dēļ mājokļu tirgus krituma laikā.

Mājas "uzsist" kļūst par ļaunprātīgu rīcību, kad īpašumu mākslīgi pārdod ar lielu peļņu palielināta cena tūlīt pēc tam, kad pārdevējs to iegādājies, ar nelieliem uzlabojumiem īpašums. Saskaņā ar HUD teikto, plēsonīga kreditēšana notiek, ja nenojaušēji māju pircēji maksā cenu, kas ir daudz augstāka nekā tās patiesā tirgus vērtība vai apņemas hipotēku par nepamatoti palielinātām procentu likmēm, slēgšanas izmaksām vai gan.

Terminu “uzsist” šajā gadījumā nevajadzētu sajaukt ar pilnīgi tiesisko un ētisko praksi pirkt finansiāli grūtībās nonākušu vai nolietota māja, veicot plašus “sviedru kapitāla” uzlabojumus, lai patiesi paaugstinātu tā patieso tirgus vērtību, un pēc tam pārdodot to peļņas gūšanai.

Saskaņā ar HUD noteikumiem, FR-4615 Īpašuma aplikšanas aizliegums HUD Vienotās ģimenes hipotēku apdrošināšanas programmās ”, nesen apliktām mājām nav atļauts pretendēt uz FHA hipotēku apdrošināšanu. Turklāt tas ļauj FHA pieprasīt personām, kuras mēģina pārdot apgrieztas mājas, nodrošināt papildu dokumentācija, kas pierāda, ka mājas novērtētā patiesā tirgus vērtība ir patiešām palielinājusies ievērojami. Citiem vārdiem sakot, jāpierāda, ka viņu peļņa no pārdošanas ir pamatota.

Tikai ierakstu īpašnieks var pārdot māju privātpersonai, kura iegūs FHA hipotēkas apdrošināšanu par aizdevumu; tā nedrīkst būt saistīta ar pārdošanu vai pārdošanas līguma nodošanu - procedūra, ko bieži ievēro, kad tiek noteikts, ka mājas pircējs ir plēsonīgas prakses upuris.

• Tālākpārdošana, kas notiek 90 dienas vai mazāk pēc iegūšanas, nevarēs saņemt hipotēku, ko apdrošinās FHA. FHA analīzē tika atklāts, ka viens no visbriesmīgākajiem plēsonīgo kreditēšanas piemēriem bija "īslaicīga pārdošana", kas notika ļoti īsā laika posmā, bieži dienu laikā. Tādējādi "ātrie uzsitieni" tiks novērsti.
• Atbalsts tiks veikts tālākpārdošanai no 91 līdz 180 dienām, ja aizdevējs saņem neatkarīga vērtētāja papildu novērtējums, pamatojoties uz noteikto tālākpārdošanas procentuālo robežu Autors: FHA; šis slieksnis būtu salīdzinoši augsts, lai nelabvēlīgi neietekmētu likumīgus rehabilitācijas centienus, bet joprojām attur negodīgus pārdevējus, aizdevējus un vērtētājus no mēģinājumiem aplaupīt īpašumus un izkrāpt krāpšanu mājas pircēji. Aizdevēji var arī pierādīt, ka paaugstinātā vērtība ir īpašuma rehabilitācijas rezultāts.
• Uz tālākpārdošanu, kas notiek no 90 dienām līdz vienam gadam, attieksies prasība, ka aizdevējs saņem papildu dokumentācija, kas atbalsta vērtību, kas attiecas uz apstākļiem vai vietām, kur HUD identificē īpašumu, kurš mainās kā a problēma. Šī iestāde aizstātu augstāko paredzamo slieksni, kas noteikts iepriekšminētajai 90 līdz 180 dienai periods un tiks izmantots, kad FHA noteiks, ka konkrētā gadījumā var notikt būtiska ļaunprātīga izmantošana apvidus.

FHA atļaus atteikšanos no īpašuma aplikšanas ierobežojumiem attiecībā uz:

• īpašumi, ko iegādājies darba devējs vai pārvietošanas aģentūra saistībā ar darbinieka pārvietošanu;
• HUD slēgtā, bankai piederošā īpašuma tālākpārdošana, izmantojot HUD nekustamo īpašumu īpašumtiesību (REO) programma;
• īpašumu pārdošana, ko veic citas ASV valdības aģentūras;
• nekustamo īpašumu pārdošana, ko veic bezpeļņas organizācijas, kuras apstiprinājusi HUD, lai iegādātos vienģimeņu īpašumus ar atlaidi ar tālākpārdošanas ierobežojumiem;
• īpašumu pārdošana, kurus pārdevējs iegādājas mantošanas ceļā;
• īpašumu pārdošana, ko veic valsts un federāli noformētas finanšu iestādes un valdības sponsorēti uzņēmumi;
• īpašumu pārdošana, ko veic vietējās un valsts pārvaldes aģentūras; un
• īpašumu pārdošana Prezidenta deklarētās lielākās katastrofu zonas (PDMDA), tikai izsniedzot paziņojumu par izņēmumu no HUD.

Iepriekš minētie ierobežojumi neattiecas uz celtniekiem, kas pārdod jaunuzceltu māju vai būvē māju aizņēmējam, kurš plāno izmantot FHA apdrošinātu finansējumu.